1. Публична продан:

Публичната продан е законово регламентирана процедура по продажбата на един или повече недвижими имоти, която се извършва от съдебен изпълнител, в рамките на образувано пред него изпълнително дело. Процедурата е принудителна, без съгласието на собственика на имота/имотите като целта е получаването на достатъчно парични средства, с които да се удовлетворят едно или няколко парични вземания.
По реда на публичната продан на недвижими имоти задължително се продават и движими вещи, чиято стойност е над 5000 лева, моторни превозни средства, кораби и въздухоплавателни средства.

 

2. Кой може и кой не може да участва:

В проданта може да участва всяко дееспособно физическо и юридическо лице, с изключение на:
– длъжникът и неговият законен представител;
– длъжностните лица от канцеларията на районния съд;
– служителите на съдебния изпълнител;
– лицата, посочени в чл. 185 от Закона за задълженията и договорите (лицата, които по закон или по назначение от властта управляват или пазят чужди имущества – относно същите тия имущества; длъжностните лица относно имотите, които по служба им е възложено да продават; съдиите, прокурорите, държавните и частните съдебни изпълнители, съдиите по вписванията и адвокатите – относно спорните права, които са подсъдни на съда, към който се числят или във ведомството на който действуват, освен ако купувачът е съсобственик на спорното право;
Когато имотът е купен от лице, което не е имало право да участва, проданта е недействителна и внесената от купувача сума се задържа за удовлетворение на вземанията по изпълнителното дело, а имотът по искане на който и да е от взискателите може отново да се изнесе на продан.

 

3. Как съдебният изпълнител определя цената на имота и как обявява проданта.

Съдебният изпълнител е длъжен да изготви оценка на имота като за целта може да използва услугите на вещо лице. Началната цена, от която започва наддаването е в размер на 75 % от приетата от съдебния изпълнител оценка на имота (т.е., ако имотът е оценен на 100 000 лева, публичната продан ще започне, при цена в размер на 75 000 лв.)

След като е определил оценката, съответно началната цена, съдебният изпълнител изготвя обявление, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той и за каква сума, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта, както и банковата сметка за плащане на задатъка и цената.

Съдебният изпълнител е длъжен да постави обявлението на имота, в канцеларията си, в общината по местонахождението на имота, в районния съд по местонахождението на имота, на интернет страницата на съответния окръжен съд (http://sofiadc.court-bg.org/), както и на интернет страницата на регистъра на публичните продажби (http://sales.bcpea.org/).

 

4. Срок и място на провеждане на проданта.

Проданта продължава един месец и се провежда в сградата на районния съд по местонахождението на имота.

 

5. Как се участва в проданта:

Лицата, които желаят да участват в публичната продан следва да изготвят и подадат наддавателно предложение, както и да заплатят задатък (капаро) в размер на 10 % от обявената от съдебния изпълнител начална цена.

Наддавателното предложение следва да съдържа данните за наддавача, за имота, за който се наддава, както и предлаганата цена, изписана с цифри и думи. Предложената цена трябва да е равна или по-висока от началната цена. Ако предложената цена е по-малка от началната, дори и с една стотинка, то наддавателното предложение е невалидно.

Наддавателното предложение се депозира, запечатано в плик, в РАЙОННИЯ СЪД по местонахождението на имота, в рамките на обявения от съдебния изпълнител срок на проданта. Наддавателното предложение НЕ СЕ депозира в канцеларията на съдебния изпълнител.

В плика с наддавателното предлжение се прилага и декларация за произхода на средствата, с които ще се закупи имота, както и квитанцията за платения задатък. Задатъкът се заплаща по посочена в обявлението банкова сметка. Задатъкът също следва да е платен в рамките на обявения срок на проданта. Следва да се има предвид, че плащането се счита за извършено на датата на заверяване на банковата сметка на съдебния изпълнител. Т.е. ако задатъкът е нареден в последния ден от проданта, но сумата постъпи по сметка на съдебния изпълнител на следващия ден, то наддавателното предложение е невалидно.

 
6. Процедура по провеждане на проданта и обявяване на купувач:

В първия работен ден след изтичането на проданта съдебния изпълнител следва да се яви в съответния районен съд и да получи от определен от съда служител всички пликове с подадени наддавателни предложения.

След като се убеди, че пликовете не са разпечатани, съдебния изпълнител ги разпечатва по реда на постъпването им и изчита наддавателните предложения в присъствието на явилите се наддавачи. Следва да се има предвид, че наддавачите не са длъжни да присъстват.

Всички наддавателни предложения, както и лицата, които присъстват, се отразяват в протокол, който съдебният изпълнител съставя на място. След изчитане на наддавателните предложения, съдебният изпълнител посочва за купувач лицето, предложило най-висока цена. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи.

Ако при обявяването на купувача някой от явилите се наддавачи устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най- висока цена.

 

7. Плащане на цената:

Купувачът е длъжен в едноседмичен срок от обявяването му за такъв, да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък. Плащането се извършва по същата банкова сметка, по която преди това е платен задатъкът,

 

8. Връщане на задатък:

След като купувачът заплати предложената от него цена, другите наддавачи имат право да получат обратно платените от тях задатъци. За целта е нужно да депозират пред съдебния изпълнител молба с посочване на банкова сметка, по която да се преведе съответния задатък. Наддавачите нямат право да получат задатъците си, преди купувачът да е платил цената.

 

9. Прехвърляне на собствеността и влизане във владение на закупения имот:

След като купувачът заплати предложената от него цена, съдебният изпълнител издава т.р. „постановление за възлагане“. Това е документът, с който купувачът се легитимира като собственик на имота (постановлението за възлагане замества нотариалния акт).

За да премине собствеността у купувача, постановлението за възлагане трябва да влезе в сила. За целта съдебния изпълнител го съобщава на длъжника и на всички останали наддавачи (в т.ч. и взискателят, ако е участвал като наддавач), които имат право да го обжалват в едноседмичен срок от получаване на съобщението.

За да може съдебният изпълнител да въведе купувача във владение на закупения от него имот е необходимо постановлението за възлагане да е влязло в сила, както и да е вписано в имотния регистър, за което последното купувачът следва да заплати такса за вписване и данък за придобиване на имота.

 

10. Дължими такси и данъци:

– Такса за изготвяне на постановление за възлагане: 1,5 % от продажната цена, но не по-малко от 60 лв. с ДДС и не повече от 3600 лв. с ДДС. Таксата се плаща по сметката за такси и разноски на ЧСИ (различна е от тази, по която е платена цената);

– Данък за придобиване: % от продажната цена. Данъкът се определя от всяка община отделно и се плаща по сметка на съответния отдел Местни данъци и такси към общината.

– Такса за вписване: 0,1 % от продажната цена, но не по-малко от 10,00 лв. Таксата се плаща по сметката на Агенция по вписванията – Имотен регистър;

– Такса за въвод във владение: 1 % от продажната цена, но не по-малко от 240 лв. с ДДС; Таксата се плаща по сметката за такси и разноски на ЧСИ (различна е от тази, по която е платена цената);